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“收割”的樓市卻成了豐收年 41家上市房企銷售額增長50%

“收割”的樓市卻成了豐收年 41家上市房企銷售額增長50%


很多企業在前三季度就已達成年度銷售目標,并在四季度進一步沖高。也有一些企業的銷售數據在四季度出現“剎車”,這一方面源于調控政策帶來的市場降溫;另一個因素則是企業主動為2018年儲備業績。

在中國房地產發展史上,類似的情況曾出現過。但連續兩年都維持相對高速增長的情況,此前僅有2009年和2010年的先例。有機構認為,今年的樓市將在大概率上進入“小年”,市場整體銷售規模很難進一步擴大,但大型房企的優勢仍然突出,并有可能繼續維持上佳表現。

大型房企優勢凸顯

在房地產銷售的“大年”里,“普漲”成為上市房企業績的主要特征。41家上市房企中,僅有瑞安房地產一家企業的銷售額出現下滑,降幅為7%,其余40家房企均出現上漲。

其中,融創、融信、眾安房產三家公司的銷售額增幅超過100%。由于在并購市場獲取大量貨值,2017年融創的銷售規模達到3652億元,上漲了143%。

碧桂園、萬科、恒大三家房企的銷售業績均邁過5000億大關,這一紀錄前所未有。其中碧桂園銷售額增長73.4%,達到5508億元,超過萬科的5299億元,奪得年度“銷冠”。恒大實現銷售額5009億元。

在第二梯隊房企中,龍湖、旭輝、世茂的銷售規模均首度突破千億。

由于市場向好,大部分房企在前三季度就完成了年度銷售計劃,并在四季度放緩腳步。這一方面是因為調控效果累加,導致整體市場降溫;另一方面則是企業主動剎車的結果,其目的是為2018年儲備業績。

但也有部分房企將重心放在年末。如世茂在12月實現銷售規模120.7億元,成為全年銷售最高的月份。較11月環比上升19%,也比83億的月度平均銷售規模高出44.5%。

與全國平均水平相比,上市房企的銷售增速明顯更高。根據國家統計局的數據,2017年前11月全國商品房銷售額增長12.7%。這與全年的銷售水平十分接近,但明顯低于41家上市房企50%的銷售增幅。

在拿地、融資、品牌溢價等方面的優勢疊加,使得大型房企的表現明顯優于中小企業。尤其在2017年下半年調控政策進一步加碼之后,這種優勢更為凸顯。

這種優勢還體現為市場集中度提高。據統計,2017年TOP100房企的集中度達到55.5%,比2016年提升10.7個百分點。其中,TOP10房企的市場占有率更是達到24.1%。

并購仍是規模“推手”

由于三四線樓市的超預期火熱,2017年的銷售規模超過2016年創歷史新高,幾乎成為定局。因此,房企銷售規模水漲船高,也并不出人意料。

除大型房企外,一些小型上市房企的業績也出現改善。曾因業績連續兩年虧損而被戴上“*ST”帽子的鐵嶺新城,前三季度的利潤規模上漲了132%,其余多項指標都有明顯改善。部分曾深陷三四線城市的小型非上市房企,也隨著這輪去庫存而得以喘息。

2017年大部分房企的業績都能錄得較好增長,虧損現象雖然存在,但應是少數。

在中國房地產發展史上,類似的情況曾出現過。但連續兩年都維持相對高速的增長,此前僅有2009年和2010年的先例。按照歷史經驗,2018年市場再度維持高速增長的可能性微乎其微。

大部分券商在發布2018年房地產市場策略報告時,均將銷售面積預期設定為零增長或負增長(個位數)。這也說明,今年房地產市場迎來“小年”,已是大概率事件。

主流房企的銷售規模有望延續較佳表現。其理由在于,“2018年龍頭貨值充足、樓市景氣度仍維持在高位。”且在現階段,房地產行業市場集中度提高的趨勢不可逆轉。

事實上,隨著住建部將2018年的棚改目標定在580萬套,高于此前500套的預期。大多數機構認為,庫存已大量消化的三四線樓市,可能借此得到一定的支撐,全國整體銷售情況也不會過于悲觀。

收購兼并、合作拿地仍將是房企規模快速提升的重要推手。在自身強大的銷售能力和產品能力基礎上,并購及品牌輸出、小股操盤成為大中型房企快速提升規模的強大助推器。據該機構統計,2017年傳統四強“招保萬金”的銷售額權益占比平均只有70%左右。

但無論大中型房企還是小型企業,未來的銷售利潤都將難以保證。雖然2017年企業拿地溢價率普遍不高,但由于土地底價明顯上升,土地價格仍然有所上漲。加之融資成本的提高,以及“限價令”等政策的存在,房企的利潤空間將繼續被壓縮。

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